Professionnels de l'immobilier : plafonnement des honoraires de location et transmission des informations aux observatoires de loyers

Dispositions instaurées par la loi ALUR

(loi du 6.7.89 : art. 5, I, modifié loi ALUR du 24.3.14 : art. 1, I, 8°)

La loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié les règles de répartition des frais liés à la rémunération des intermédiaires dans le cadre de mises en location de logements (vides ou meublées) soumis à la loi du 6 juillet 1989. 
Désormais, la rémunération des personnes mandatées pour se livrer ou prêter leur concours à l’entremise ou à la négociation d’une mise en location est à la charge exclusive du bailleur (loi du 6.7.89 : art. 5, I, al. 1). 
Par exception, le partage de certains honoraires est prévu : frais de visite du logement, de constitution du dossier, de rédaction du bail et d’établissement de l’état des lieux d’entrée. Le montant de ces frais est partagé entre le locataire et le bailleur, dans les conditions précisées par la loi (loi du 6.7.89 : art. 5, I, al. 2 et 3). 

Pour ces honoraires, le montant TTC imputé au locataire :

• ne peut excéder le montant imputé au bailleur ;
• doit être inférieur ou égal à un plafond par mètre carré de surface habitable, fixé par voie règlementaire.

Le présent décret fixe ces plafonds.

Dans sa version antérieure, la loi du 6 juillet 1989 prévoyait :

• un partage par moitié entre le bailleur et le locataire des frais liés à la rédaction du bail (loi du 6.7.89 : art. 5, anciennement rédigé) ;
• l’interdiction de mettre à la charge du locataire les frais liés à l’état des lieux établi contradictoirement par un tiers mandaté par les parties (loi du 6.7.89 : art. 3, al. 9, anciennement rédigé). La clause qui imposait au locataire la facturation de l’état des lieux établi dans cette situation s’était réputée non écrite (loi du 6.7.89 : art. 4, k).

Mesures d’application

(décret n° 2014-890 du 1.8.14 : JO du 6.8.14)

Honoraires liés à la mise en location : frais de visite du logement, de constitution du dossier de location  et de rédaction de bail

(décret du 1.8.14 : art. 1 et 2)

Pour ces  honoraires, le décret fixe les plafonds de la part imputable au locataire ; ils varient selon les zones géographiques. 

Trois zones sont distinguées (décret du 1.8.14 : art. 1) :

• la zone très tendue, c'est-à-dire le département de Paris (75) et certaines communes des Yvelines (78), des Hauts-de-Seine (92), de Seine-Saint-Denis (93), du Val de Marne (94) et du Val d’Oise (95) (il s’agit des territoires de la zone A bis, au sens de l’article R. 304-1 du CCH et listés par l’arrêté du 1.8.14 : JO du 6.8.14) ;
• la zone tendue, c'est-à-dire les territoires soumis à l’encadrement des loyers et pour lesquels s’applique la taxe sur les logements vacants, à l’exclusion des communes de la zone très tendue (ces territoires sont listés par le décret n° 2013-392 du 10.5.13) ;
• hors zones tendues, c'est-à-dire le reste du territoire.

Pour les logements situés :

• en zone très tendue, le plafond est fixé à 12 € par mètre carré de surface habitable ;
• en zone tendue, le plafond est fixé à 10 € par mètre carré de surface habitable ;
• hors zone tendue, le plafond est fixé à 8 € par mètre carré de surface habitable.

Entrée en vigueur : ces plafonds s’appliquent aux prestations des professionnels intervenant à compter du 15 septembre 2014.

Honoraires d’état des lieux d’entrée

(décret du 1.8.14 : art. 2)

Pour les honoraires liés à l’établissement de l’état des lieux d’entrée, un plafond unique est fixé, valant pour l’ensemble du territoire ; il s’élève à 3 € par mètre carré de surface habitable.

Entrée en vigueur : ce plafond s’applique aux prestations des professionnels intervenant à compter du 15 septembre et concernant des baux conclus à compter du 15 septembre 2014.

À noter : ces plafonds sont révisables chaque année, au 1er janvier, par arrêté du ministre chargé du logement, en fonction de la variation annuelle du dernier indice de référence des loyers (IRL) publié (décret du 1.8.14 : art. 3).
Attention : la loi ALUR instaure des plafonds, c'est-à-dire des montants maximums, par type de prestations, qui peuvent être imputés au locataire (non un forfait). 

À compter de l’entrée en vigueur du dispositif (15 septembre 2014), le professionnel qui intervient dans le cadre d’une location devra distinguer chaque prestation (mise en location et état des lieux). 

Exemple (pour un bail conclu après l’entrée en vigueur du nouveau dispositif) : un professionnel intervient dans le cadre de la location d’un appartement de 60 m², en zone très tendue. Le professionnel est tenu de différencier ses frais. 
=> les frais d’entremise sont à la charge du propriétaire ; 
=> les frais de mise en location (frais de visite, de constitution du dossier, de rédaction de bail) sont partagés entre le propriétaire et le locataire, sans que la part imputée au locataire ne puisse excéder 720 € (60 m² x 12 €) ; 
=> les frais d’état des lieux d’entrée sont partagés entre le propriétaire et le locataire, sans que la part imputée au locataire ne puisse excéder 180 € (60 m² x 3 €).
Au maximum, dans cette situation, il pourra être demandé au locataire de payer la somme de 900 € au titre de la rémunération du professionnel.

(loi du 6.7.89 : art. 5, II modifié par loi ELAN du 23.11.18 : art. 139, I, 2°)

La loi ALUR a prévu la mise en place d’observatoires locaux des loyers (décret n° 2014-1334 du 5.11.14). Ils sont obligatoires dans les zones soumises à l’encadrement légal des loyers (loi du 6.7.89 : art. 17 et 17-2, modifiés par la loi ALUR ; décret n° 2014-854 du 30.7.14). 

Pour garantir le bon fonctionnement des observatoires locaux des loyers, cette loi oblige les professionnels, qui interviennent dans le cadre d’une location d’un logement soumis à la loi du 6 juillet 1989, à communiquer à l’observatoire local des loyers compétent et agréé, les informations relatives au logement et au contrat de location. Sont concernés les professionnels qui interviennent, à quelque titre que ce soit, lors de la conclusion d’un bail entre le propriétaire et le locataire, lors de la location ou pour en assurer la gestion locative.    

La loi ELAN du 23 novembre 2018 a élargi cette obligation de transmission des données  aux bailleurs possédant une part significative de locaux soumis à la loi du 6 juillet 1989.  

En application de cette mesure, le décret du 21 juin 2019, modifiant le décret du 1^er août 2014, précise que cette part significative à l'échelle de la zone géographique d'un observatoire local des loyers est de 50 logements ou plus du parc de référence, sauf en Ile de France, où ce seuil est de 200 logements ou plus du parc de référence. 

Cette communication d’information s’effectue :

• soit directement entre le professionnel ou le bailleur possédant une part significative de logement et l’observatoire local des loyers agréé ;
• soit par l’intermédiaire d’un organisme tiers (par exemple, une fédération professionnelle), qui transmet ces informations à l’ANIL.

Les manquements à l'obligation de transmission des données aux observatoires locaux agréés sont punis d'une amende administrative, prononcée par le préfet du département, dont le montant ne peut être supérieur à 5 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale. L'amende est prononcée après que l'intéressé ait été informé de la possibilité de présenter ses observations dans un délai déterminé. Le montant de l'amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le  décret du 1^er août 2014 détermine la nature de ces informations et les conditions dans lesquelles elles sont transmises aux observatoires locaux des loyers agréés.

Mesures d’application

(décret n° 2014-890 du 1.8.14 : JO du 6.8.14) 

Nature des informations à transmettre et conditions de transmission

(décret du 1.8.14 : art. 4, I)

Les professionnels doivent transmettre par fichier informatique, à l’observatoire local territorialement compétent et agréé, les catégories d’information suivantes (décret du 1.8.14 : art. 4, II) :

• l’identifiant du logement interne au système d'information du professionnel ;
• la localisation du logement ;
• les caractéristiques principales du logement ;
• les informations relatives au loyer ;
• la date d'entrée du locataire dans le logement.

Le format du fichier informatique et le contenu des catégories d’information à transmettre sont fixés en annexe de l’arrêté du 17 février 2020 (arrêté du 17.2.20 : art. 6).

Délais de transmission

(arrêté du 29.8.14 : art. 1)

Ces informations doivent être transmises chaque année, au plus tard le 31 mars, pour les logements mis en location en cours de l’année précédente ou gérés au 1er janvier.

Lorsque l’observatoire local des loyers territorialement compétent est nouvellement agréé et que cet agrément est délivré entre le 1^er janvier et le 1^er mars, les informations doivent être transmises, au plus tard, trois mois après la date d’agrément de l’observatoire (pour la 1^ère année).
Il est prévu un dispositif transitoire pour l’année 2020. La transmission pourra intervenir au plus tard le : 

• 31 mars 2020, pour les seules données relatives aux logements mis en location pendant l'année civile 2019 ou gérés au 1^er janvier 2020 ; 
• 1^er juin 2020, pour les bailleurs possédant une part significative des locaux visés ci-dessus.

Transmission par l’intermédiaire d’un organisme tiers

(décret du 1.8.14 : art. 4, III)

En cas de transmission par un tiers, l’intermédiaire transmet les informations à l’ANIL, sans en modifier le contenu, mais il communique  les coordonnées du professionnel ayant recueilli les données. L’ANIL doit transmettre ces informations, dans un délai d’un mois, en intégralité, à l’observatoire local des loyers, en précisant l’identité du professionnel ayant recueilli les informations en premier lieu.

Certificat de transmission

(décret du 1.8.14 : art. 4, IV)

L’observatoire local des loyers agréé ou, en cas de recours à un intermédiaire, l’ANIL, délivre au professionnel un certificat de transmission des informations.

Ce certificat est délivré dans un délai d’un mois suivant la date de réception des informations (arrêté du 29.8.14 : art. 2).

Entrée en vigueur

L’obligation de transmission des informations relatives aux baux soumis à la loi du 6 juillet 1989, à la charge des professionnels, entrera en vigueur au fur et à mesure de l'agrément des observatoires locaux des loyers.